Reforma Tributária · LC 214/2025 · IBS/CBS na locação
Quanto o IBS/CBS vai pesar no seu aluguel?
Descubra em 30 segundos — e veja como reduzir o impacto no seu caso.
A partir de 2026, os aluguéis passam a ser tributados pelo novo IBS/CBS, de forma escalonada até o regime pleno em 2033. O peso varia conforme o valor do aluguel, o tipo de locação e quem recebe — pessoa física ou holding. Preencha os dados abaixo e veja a estimativa do seu cenário, com a comparação PF × Holding.
↓ Simule o seu caso abaixo
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Dados da locação
—
Informe o valor mensal e a finalidade de cada locação (até 10). O cálculo soma o IBS/CBS de todas.
Residencial: redutor de 70% + redutor social de R$ 600/mês por imóvel. Comercial: 70%, sem social. Temporada (short-stay): redutor de 40% e PF sempre contribuinte.
2033
2627282930313233
2026 é ano-teste (sem recolhimento). A alíquota escalona a partir de 2027 até o regime pleno em 2033. Arraste para projetar cada ano.
—
R$
Entra no teste do ano anterior (junto com 4+ imóveis).
▶ Parâmetros avançados (alíquota, IPCA, créditos)
Corrige o redutor social (R$ 600) e os limites de PF. Consulte o índice no IBGE (data inicial 01/2025 → mês atual).
Teto legal consolidado (CBS 8,8% + IBS 17,7%).
IBS = total − CBS.
R$
Não cumulatividade: IBS/CBS pago em serviços/manutenção dos imóveis. Insira sem o sinal de menos.
Holding aproveita créditos
Há discussão sobre o creditamento da holding. Simule as duas hipóteses.
Contrato elegível ao regime de 3,65%
Contrato anterior a 16/01/2025, prazo determinado, registrado em CRI/RTD até 31/12/2025.
IBS/CBS do mês — Pessoa Física
R$ 0,00
carga efetiva sobre o aluguel
Composição do IBS/CBS · 2033
Total dos aluguéis (mês)—
(–) Redutor social total—
Base de cálculo total—
IBS/CBS bruto—
(–) Créditos—
IBS/CBS a recolher—
Carga total: Pessoa Física × Holding 2033
menor carga
Pessoa Física
—
IRPF + IBS/CBS
menor carga
Holding (Lucro Presumido)
—
IRPJ + CSLL + IBS/CBS
PF/ano: —
Holding/ano: —
Diferença/ano: —
Regime opcional de transição — 3,65% fixo—
Alíquota fixa sobre o total dos aluguéis, sem redutor social e sem créditos — irretratável pelo prazo do contrato. Compare com o valor acima.
Projeção da carga até 2033
Carga efetiva do IBS/CBS sobre o aluguel, ano a ano
Comodato e cessão gratuita +
O empréstimo gratuito de imóvel (comodato) a parentes, sócios ou diretores passa a ser tributado como locação, pelo valor de mercado do aluguel (arts. 259-260, LC 214). Regra ainda pendente de regulamentação.
Base de cálculo, IPTU e condomínio +
A base é o valor do aluguel; sobre ela aplica-se o redutor social (só residencial permanente). Repasses de IPTU e condomínio, quando suportados pelo locatário, não compõem a receita de locação. Regime de caixa: o imposto incide quando o aluguel é efetivamente recebido.
Quem é contribuinte +
PJ é sempre contribuinte. PF só quando, no ano anterior, recebeu acima do limite corrigido e locou 4+ imóveis; ou quando a receita do próprio ano supera o limite +20%. Em temporada, a PF é sempre contribuinte ("locou, pagou").
O resultado acima é uma estimativa educativa
Quer o cálculo exato do seu caso?
Cada locação tem particularidades — base de cálculo, enquadramento, contratos. A Noviello analisa a sua situação e mostra os caminhos legais para lidar com o impacto da Reforma no seu aluguel.
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Quem vai cuidar do seu caso
À frente da Noviello Advocacia, Mario Noviello atua há 24 anos no Direito Imobiliário, Urbanístico e Tributário imobiliário. É o atual presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da 116ª Subseção da OAB/SP e coordenador adjunto do Núcleo de Direito Urbanístico da Ad Notare. Cada caso é acompanhado de perto — atendimento humano e 100% digital, em todo o Brasil.
Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico — OAB/SP 116ª Subseção
Coordenador Adjunto do Núcleo de Direito Urbanístico — Ad Notare
IBRADIM · Grupo de Estudos Notarial e Registral (USP)
Dúvidas frequentes
A Reforma aumenta o imposto sobre aluguel? +
A locação passa a ser tributada por IBS/CBS de forma escalonada até 2033, com redutores específicos (ex.: 70% sobre a alíquota na locação e redutor social na residencial permanente). O impacto depende do valor e do tipo de locação — a calculadora estima o seu cenário.
Quem precisa pagar IBS/CBS na locação? +
Pessoa jurídica é sempre contribuinte. A pessoa física só passa a ser contribuinte ao ultrapassar os limites legais (número de imóveis e receita anual, corrigidos pelo IPCA). Em locação por temporada, a PF é sempre contribuinte.
Dá para lidar com o impacto de forma legal? +
Há caminhos legítimos conforme o caso: regime opcional de transição, estrutura via holding, aproveitamento de redutores e créditos. Não existe fórmula única — depende da sua situação, e é exatamente isso que avaliamos no seu caso.
Como funciona o atendimento? +
100% digital. Você fala direto pelo WhatsApp, recebemos uma análise do seu caso e apresentamos os honorários de forma transparente antes de qualquer contratação.